Comprar otra casa después de vender la actual parece una operación sencilla hasta que empiezas a sumar números.
La clave no está en el precio de venta ni en la cuota de la nueva hipoteca por separado. Lo importante es ver la operación completa: cuánto te queda de verdad tras vender, cuánto necesitas para comprar y qué margen conservas para no ir demasiado justo.
Resumen rápido
Si quieres vender y comprar otra vivienda, la secuencia más sensata suele ser esta:
- Estima el precio de venta.
- Resta hipoteca pendiente, agencia, IRPF y plusvalía.
- Añade tu ahorro disponible.
- Calcula cuánto te cuesta la nueva compra con impuestos, gastos y financiación.
- Reserva un margen para no quedarte sin aire.
Pista útil
La operación puede parecer viable en bruto y, aun así, quedarse muy justa cuando añades impuestos, gastos de cierre y la hipoteca de la vivienda nueva.
Por dónde empezar
Lo primero es no confundir el precio de venta con el dinero que te queda libre. Son cosas distintas.
- El precio de venta es lo que firma el comprador.
- El neto de venta es lo que realmente te queda después de restar la hipoteca pendiente y los costes de salida.
- La liquidez de compra es lo que necesitas para entrar en la nueva vivienda sin apurar al máximo.
En una operación bien planteada, deberías mirar siempre estas dos preguntas:
¿Cuánto me queda tras vender?
¿Cuánto necesito para comprar?
Atención
Si empiezas por la vivienda que te gusta antes de saber tu neto, es fácil que te entusiasmes con un precio que luego no encaja con tu realidad financiera.
Desarrollo de la operación
1. Venta
En la parte de la venta tienes que pensar en cuatro bloques:
- Hipoteca pendiente.
- Coste de agencia.
- IRPF estimado por ganancia patrimonial.
- Plusvalía municipal.
Si además tienes otros costes de cierre, conviene sumarlos también.
2. Compra
En la parte de la compra importan:
- Precio de compra.
- Tipo de vivienda.
- Comunidad autónoma o localización.
- Financiación bancaria.
- Impuestos y gastos de formalización.
En segunda mano, normalmente mirarás ITP y gastos asociados. En obra nueva, la composición cambia y suelen entrar IVA y AJD.
3. Colchón
Aunque la operación cuadre, no conviene dejar la caja en cero.
Dejar un margen ayuda con:
- Mudanza.
- Pequenos arreglos.
- Notaría, gestiones o ajustes de última hora.
- Tranquilidad para negociar mejor.
Ejemplo práctico
Imagina que vendes por 550.000 €.
Si restas:
- la hipoteca pendiente,
- los gastos de agencia,
- el IRPF estimado,
- y la plusvalía,
puede que el dinero real utilizable sea bastante menor de lo que parecía al principio.
Luego, al comprar, todavía tendrás que sumar:
- la entrada,
- los impuestos de compra,
- la notaría,
- el registro,
- la gestoría,
- y cualquier otra partida de cierre.
Eso explica por qué una operación que sobre el papel parecía holgada puede terminar yendo justa.
Lo que suele pasar en la práctica
Muchas personas miran el precio de venta y asumen que casi todo ese importe les sirve para la nueva compra. En realidad, una parte se va en cancelar la hipoteca y otra parte en impuestos y gastos de salida.
Errores habituales
- Pensar que el precio de venta es dinero disponible al 100%.
- No reservar margen.
- Olvidar que la compra también tiene impuestos y gastos.
- Elegir la vivienda nueva antes de saber cuál es tu techo real.
- No comparar segunda mano y obra nueva con el mismo criterio.
Cuándo usar la calculadora
Usa la calculadora cuando quieras pasar de la intuición a un número más serio.
Abrir calculadoraTambién es útil si todavía no has elegido vivienda y quieres saber si te conviene ir a por una compra cómoda o apurar más.
Si quieres ver el detalle de cuánto te queda tras vender, sigue con la guía de cuánto dinero me queda si vendo mi piso o revisa los gastos de compra.