Vender un piso no significa llevarse a la cuenta bancaria todo lo que firma el comprador.
La pregunta realmente útil es otra: ¿cuánto dinero me queda de verdad después de cerrar la venta?
Resumen rápido
El cálculo del neto de venta suele seguir esta lógica:
- Precio de venta.
- Menos hipoteca pendiente.
- Menos comisión de agencia.
- Menos IRPF estimado.
- Menos plusvalía municipal.
- Menos otros gastos de venta.
Pista útil
Si no calculas el neto, puedes tomar decisiones con una sensación de liquidez que no es real.
Qué hay que restar
Hipoteca pendiente
Si todavía debes dinero al banco, esa cantidad sale directamente del importe de la venta.
Agencia
La comisión de agencia puede parecer pequeña sobre el papel, pero en una venta grande ya mueve bastante dinero.
IRPF
Si la venta genera ganancia patrimonial, el IRPF puede ser una de las partidas más importantes.
Plusvalía municipal
Depende del municipio y del inmueble. Conviene estimarla, aunque luego la liquidación final pueda variar.
Otros costes
A veces hay pequeñas partidas adicionales que también conviene considerar para no sobredimensionar el neto.
Atención
No confundas “lo que vale el piso” con “lo que te queda libre”. Esa diferencia es la que luego marca si puedes comprar cómodo o ir demasiado justo.
Ejemplo práctico
Si vendes por 550.000 € y restas:
- la hipoteca pendiente,
- la agencia,
- el IRPF,
- la plusvalía,
el dinero final puede ser bastante más bajo que el precio publicado.
Ese neto es el que de verdad te sirve para:
- comprar otra vivienda,
- amortizar deuda,
- o decidir si esperas a una mejor oportunidad.
Un error muy común
Muchos usuarios piensan que la venta “casi” cubre la nueva compra porque ven un precio alto. Cuando calculan el neto, se dan cuenta de que la disponibilidad real es bastante menor.
Errores habituales
- No distinguir precio bruto y neto.
- Olvidar el IRPF.
- Subestimar la plusvalía.
- Creer que la agencia es un gasto menor.
- No dejar margen para la compra posterior.
Cuándo te sirve
Esta guía te ayuda especialmente si:
- quieres vender y comprar otra vivienda,
- quieres saber si te llega para mudarte,
- o quieres preparar una conversación con el banco o con tu asesor.
Si después quieres estimar cuánto te cuesta comprar, sigue con la guía de gastos de comprar vivienda o vuelve a vender piso y comprar otro.